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Mediazione ed Usucapione

Mediazione ed Usucapione - Mondo Mediazione

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Approfondimento della nostra Socia Dott.sa Simona Broggi

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.Mediazione e Usucapione

di Simona Broggi

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1.      USUCAPIONE: DEFINIZIONE E NOZIONE

 

L’usucapione è la modalità di acquisto della proprietà, che si concretizza attraverso il possesso[1] continuato del bene per il tempo stabilito dalla legge.

 

La sua ratio risiede nell’esigenza di attribuire certezza giuridica ad una situazione di fatto non contestata da terzi (cioè la pacifica utilizzazione uti dominus del bene che si protrae per il periodo di tempo stabilito dalla legge).

Se non esistesse l’istituto dell'usucapione, la prova della provenienza del diritto di proprietà, che dovrebbe dare chi si afferma proprietario, non avrebbe limiti[2] (dovrebbe cioè risalire di autore in autore fino a tempi lontanissimi, il che sarebbe quasi sempre impossibile - c.d. probatio diabolica -)[3].

 

L’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario (ciò significa che l’effetto acquisitivo si produce indipendentemente dalla precedente titolarità del diritto in capo ad un altro soggetto).

 

Gli elementi essenziali dell’usucapione sono il possesso ed il tempo ed infatti essa si concretizza, di norma, attraverso il possesso:

 

-          continuato, cioè non occasionale né saltuario;

-          pacifico e palese (infatti, ai sensi dell’art. 1163 del c.c., non ha alcun valore ai fini dell’usucapione il possesso ottenuto in modo violento e/o clandestino, se non dal momento in cui sia cessata la violenza e/o la clandestinità);

-          ed ininterrotto, ossia che non abbia subito interruzioni che si siano protratte per più di un anno (precisandosi però che, ai fini del calcolo del tempo, il possessore attuale può sommare il tempo del suo possesso a quello del suo dante causa – c.d. accessione del possesso).

 

Nell’usucapione ordinaria il periodo di tempo richiesto per il perfezionamento dell’istituto è di venti anni (art. 1158 c.c.).

Esiste poi l’ulteriore ipotesi della c.d. usucapione abbreviata, i cui requisiti sono: la non legittimazione dell’alienante, il possesso, il tempo (dieci anni in caso di beni immobili, tre anni in caso di beni mobili registrati), la buona fede, il titolo astrattamente idoneo e la trascrizione del titolo (art. 1159 del c.c.).

L’effetto “acquisitivo” di questo istituto si verifica ipso iure, cioè per legge. Tuttavia è sempre nell’interesse dell’usucapiente far risultare il suo acquisto.  Di norma ciò avviene in via giudiziale, attraverso una domanda, un successivo giudizio di accertamento ed infine una sentenza avente valore meramente dichiarativo. Va sottolineato che l’usucapione non può essere rilevata d’ufficio dal giudice.

I beni suscettibili di essere usucapiti sono la proprietà, la comproprietà, l’enfiteusi,                               l’usufrutto, la superficie, l’uso, le servitù (tranne quelle non apparenti e coattive), i titoli di credito e le universalità di beni mobili, comprese le aziende.

Ne restano esclusi: le universalità di diritti, i diritti personali di godimento (ad esempio il diritto di abitazione della casa familiare assegnato all’ex coniuge in sede di separazione personale), i diritti di società, i diritti reali di garanzia (ad esempio l’ipoteca), i diritti sui beni immateriali, i beni appartenenti al demanio ed al patrimonio indisponibile dello Stato[4].

 

 

2.      FASE 1: PRIMA DELL’INTRODUZIONE DELLA MEDIAZIONE

 

Colui che intendeva usucapire un bene o un diritto, aveva un’unica possibilità, cioè quella di promuovere un’azione giudiziale diretta ad ottenere una sentenza di accertamento dell’usucapione.

Tale sentenza doveva poi essere debitamente trascritta nei competenti registri immobiliari, al fine di garantirne la pubblicità (art. 2651 del c.c.)[5].

 

Per costante orientamento dottrinale e giurisprudenziale, non era (e non è tuttora) ammesso il c.d. negozio di accertamento (come, ad esempio, un atto notarile nel quale venisse accertato lo stato di “compiuta usucapione ventennale” tramite dichiarazione congiunta e concorde delle parti).

 

Infatti la dottrina prevalente e la giurisprudenza costante ritengono che l’accertamento sia un’attività demandata esclusivamente al giudice.

 

 

3.      FASE 2: DOPO L’INTRODUZIONE DELLA MEDIAZIONE E PRIMA DEL  “DECRETO DEL FARE”

 

 

A seguito dell’introduzione dell’istituto della mediazione, si è creato un momento di incertezza:

 

-          da un lato, nelle materie oggetto di mediazione obbligatoria erano (e sono) compresi i diritti reali e di conseguenza molti accordi di mediazione  hanno portato, di fatto, ad accertare l’avvenuta usucapione di un bene (ad esempio Tizio pretende di essere proprietario di un bene per possesso ultraventennale continuato ed ininterrotto e Caio decide di non opporsi a tale richiesta)[6];

-          dall’altro lato, ci si scontrava con il rifiuto di molti Conservatori di accettare la trascrizione di accordi di mediazione di tal genere, ed ancor prima con il diniego da parte dei notai di autenticarne le firme (e l’autentica notarile delle firme è un presupposto essenziale per la successiva trascrivibilità).

 

A tal proposito, si sono susseguite svariate sentenze, per lo più contrarie alla trascrizione di tali verbali, senza però giungere ad un orientamento giurisprudenziale univoco.[7]

 

Quindi il verbale di conciliazione poteva, al massimo, assumere un valore probatorio: poteva cioè essere utilizzato, nel corso della successiva causa giudiziaria, per dimostrare che non esistevano ostacoli al compimento del possesso ventennale idoneo ad usucapire il bene[8].

Pertanto, la successiva fase giudiziaria - pur essendo essenziale - poteva svolgersi in maniera più celere e snella.

 

Nella prassi, alcuni mediatori[9] avevano adottato alcune “strategie” per poter raggiungere l’obiettivo della trascrivibilità.

Infatti l’accordo, anziché avere un contenuto meramente accertativo, veniva inquadrato come un trasferimento a titolo derivativo o transattivo. In tal modo, non sorgeva alcun ostacolo alla sua autenticazione notarile ed alla successiva trascrizione.

 

 

 

4.      FASE 3: DOPO IL “DECRETO DEL FARE”

 

 

Con il “decreto del fare”, convertito con la l. 9/8/2013 n. 98, è stato modificato l’art. 2643 del c.c., rubricato “atti soggetti a trascrizione”, ed è stata prevista, al n. 12 bis, la trascrivibilità  “degli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.

 

Attualmente l’accordo che riconosce/accerta l’usucapione, raggiunto in sede di mediazione, è soggetto a trascrizione ai sensi del novellato art. 2643 n. 12 bis del c.c..

 

In tal modo è stato finalmente raggiunto l’obiettivo di snellire il carico dei tribunali in materia di usucapione (cosa che non avveniva prima, quando all’accordo veniva riconosciuto solo un valore probatorio, ma era necessaria comunque una susseguente  pronuncia dell’autorità giudiziaria).

 

Tuttavia restano ancora da approfondire due tematiche molto importanti:

 

1)      la necessaria partecipazione all’accordo di tutte le parti, formalmente titolari del diritto usucapito: è evidente che tutti i soggetti interessati devono essere presenti e sottoscrivere l’accordo, pena la validità dello stesso[10].

Il mediatore, in primis, dovrebbe sottolineare questo aspetto e sottoporlo all’attenzione delle parti e soprattutto dei loro legali.

Resta invece, a mio parere, senza soluzione negoziale/conciliativa l’ipotesi che i titolari del bene non siano rintracciabili: spesso accade che non sia possibile risalire ai proprietari e ricostruire i vari passaggi di proprietà succedutisi nel tempo. 

In tal caso l’unica strada percorribile è quella della domanda giudiziale e dell’ottenimento della relativa sentenza (in questi casi, succede spesso che il giudice competente faccia pubblicare sui giornali locali ed affiggere fuori dal municipio un avviso al fine di ricercare le possibili parti interessate);

 

 

2)      la situazione urbanistica del bene oggetto dell’usucapione: ad esempio il bene è stato costruito in base a regolari permessi ed autorizzazioni, oppure è stato oggetto di condoni edilizi oppure infine è abusivo?

Queste informazioni, che ovviamente il mediatore non può procurarsi (e soprattutto non è tenuto a farlo), sono però importanti per la successiva fase dell’autentica delle firme  a cura del notaio[11].

 

 

La soluzione ad entrambi i problemi è relativamente semplice: basterebbe che l’avvocato, che assiste obbligatoriamente la parte, si presentasse all’incontro di mediazione munito di una “relazione notarile” (o almeno che, su invito del mediatore ed alla luce di quanto sopra esposto, si rinviasse la stesura dell’accordo definitivo al fine di procurarsi l’idonea certificazione notarile).

In tal modo si potrebbe garantire la corretta e valida sottoscrizione dell’accordo, senza aggravio di spese per la parti: infatti le competenze notarili anticipate per la redazione della relazione, non saranno poi dovute in sede di autentica delle firme.

 

 

 

Il copyright appartiene all’autore, qualsiasi riproduzione, con qualunque mezzo, del testo o di parte del testo deve essere concordata con l’autore che detiene i diritti.



[1] Secondo l’art. 1140 del c.c., per possesso si intende il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di un altro diritto reale.

Non si tratta di un diritto, ma di una situazione di fatto giuridicamente rilevante: il possessore può NON essere proprietario (es. soggetto in procinto di usucapire) e, viceversa, il proprietario può NON essere possessore (es. nudo proprietario).

[2] E’ questo il motivo per cui gli accertamenti notarili, prodromici agli atti di compravendita e mutuo, vengono comunemente denominati “relazione notarile VENTENNALE”: il notaio non deve fare ricerche a ritroso oltre il ventennio (venti anni infatti sono il periodo di tempo sufficiente al compimento dell’usucapione nell’ipotesi in cui l’acquisto venga effettuato a non domino).

[3] Cfr. www.eglossa.it, alla voce “usucapione”.

[4] Cfr. “I diritti reali”, Stefania Cervelli, Dott. A. Giuffrè Editore s.p.a., Milano, 2001. 

[5] Trattasi in tal caso di pubblicità “notizia”, ai sensi dell’art. 2651 del c.c..

[6] Risiede proprio qui il primo motivo per cui si negava la trascrivibilità di detti verbali: l’usucapione non è un diritto reale, ma soltanto un modo di acquisto della proprietà e degli altri diritti reali di godimento.

[7]  Cfr: Tribunale di Como, sezione distaccata di Cantù, ordinanza 2 febbraio 2012 ( mediazione obbligatoria, usucapione, efficacia del verbale); Tribunale di Roma, sezione quinta civile, decreto 8 febbraio 2012 (usucapione, obbligatorietà della mediazione); Tribunale di  Catania, sezione prima civile, decreto 24 febbraio 2012 (usucapione,  trascrivibilità accordo di mediazione); Tribunale di Catania, sezione prima civile, decreto 24 febbraio 2012 usucapione, trascrivibilità accordo di mediazione).

[8] In tal modo però si vanificava l’obiettivo “deflattivo” delle cause giudiziarie, che è la ratio dell’istituto della mediazione.

[9] Tale prassi è stata spesso suggerita, caso per caso, dai notai interpellati in merito alla possibilità di autenticare delle firme dei verbali.

[10] In termini giudiziari, si parlerebbe di litisconsorzio necessario tra le parti.

[11] Cfr. Consiglio Nazionale del Notariato “Accordo di conciliazione: Regole operative per il notaio autenticante”, a cura di Maria Luisa Cenni e Valentina Rubertelli.

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